Správné navýšení daně z nemovitosti by mohlo v Praze uvolnit i tisíce bytů, naznačuje sociolog
Pro Čechy nemovitosti často slouží jako výhodná investice, shodují se odborníci. Jejich cena časem může růst, přitom se ale nedaní. Daň z nemovitosti přitom plně slouží obcím a může tvořit výraznou část jejich rozpočtu. „V Česku extrémně daníme práci a málo nemovitosti. Výhodou daně z nemovitosti je, že vás nevytlačuje na šedý trh práce,“ vysvětluje pro Radiožurnál sociolog Daniel Prokop ze společnosti PAQ Research.
Jedním z příjmů obcí je daň z nemovitostí. Být starostou, řeknete si: „čím vyšší, tím lepší“?
To je její problém – být starostou, je problém, že samozřejmě politicky vás to do jisté míry motivuje to nezvyšovat. Na druhou stranu, když to zvyšujete, výběr jde vaší obci a můžete z něj financovat třeba opravy nebo školky.
Kooperací lze snížit náklady na provoz škol, ušetřené náklady se pak dají investovat do personálu, míní sociolog
Zároveň když do obce přicházejí noví lidé, podílí se na financování infrastruktury i pro ty rezidenty, kteří tam jsou dlouho. Často mají novější, lepší a větší nemovitosti. Starostové by měli vysvětlovat, že to jde obci a že to je jejich příjem, ze kterého se platí společný provoz obce.
Jedním z argumentů je, že v tom máte nějaký majetek. Když se v Praze ceny nemovitostí zdvojnásobily nebo ztrojnásobily, není to úplně vaší zásluhou, ale zásluhou toho, jak obec investuje a stará se o společný majetek. Daň z nemovitosti by tak měla zohledňovat to, že vám narostl nějaký majetek ne úplně vlastním přičiněním.
V Česku extrémně daníme práci a málo nemovitosti. Z minimální mzdy dnes zaplatíte na daních takřka 9 tisíc korun. I ze solidní nemovitosti, která má 200 metrů čtverečních v menší obci poblíž Prahy platíte třeba i 1500 korun za rok.
Ta daň je řádově menší, v roce 2023 jsme tím vybírali asi jedno procento daňového mixu. Z vybraných daní v Česku tak daň z nemovitosti tvoří jen jedno procento. V průměru OECD je to asi šest procent. I Poláci nebo Maďaři to mají výš.
Daň z nemovitosti samozřejmě nelze přehnat, ale má své výhody v tom, že nedaní aktivitu, nevytlačuje vás na šedý trh práce, do práce načerno. Měla by navíc zohledňovat, že nárůst cen nemovitostí není jenom vaším přičiněním, ale že to je často společná investice v regionu.
Myslíte si, že by vyšší daň z nemovitostí mohla svým způsobem třeba v Praze a větších sídlech rozhýbat trh s byty, nebo je to spíš teoretická úvaha?
To je složitá debata. Když se udělá špatně, tak může mít negativní dopady, že se promítne do cen nájmu. Studie se hodně různí – jsou studie, kde se to nepotvrdilo, ale také studie z Německa, kde se skoro celá daň z nemovitosti za tři roky promítla do ceny nájmů. Což je negativum.
To se dá omezit různými nástroji. Ve Švýcarsku máte tzv. daň z imputovaného pronájmu, tedy že platíte daň z pronájmů, bez ohledu na to, jestli to pronajímáte, nebo ne. Když ale byt pronajmete, neplatíte žádnou další daň. Motivuje vás to k pronájmu a do jisté míry to omezuje přenos daně do ceny.
Sociolog: Zdaňujeme hlavně práci, ne nemovitosti. Kdo chce koupit bydlení, soupeří s šejky a investory
Číst článek
Dá se to omezit tím, že daň, kterou zaplatíte z nemovitosti, si můžete odečíst z toho, co platíte jako daň z pronájmu. Tedy že když to pronajmete, o tu daň z nemovitosti se vám sníží daň, kterou platíte z pronájmu – je tam hodně opatření, kterými se možný přenos dá snížit.
Potom je tam ten pozitivní efekt daně z nemovitosti. Když se udělá dobře, tak když se třeba ve Francii víc zdanily prázdné nemovitosti, třináct procent z nich se uvolnilo na trh s bydlením. To by v Praze byly třeba tisíce bytů.
Navýší to tedy nabídku a zvýší dostupnost, ale je otázka, jak to udělat. Druhý efekt je, že v Česku jsou nemovitosti investiční – nefunguje nám důchodový systém a lidé místo toho pochopitelně investují do nemovitostí. A jejich držení, když je máte prázdné a investiční, není nijak zatíženo daní.
Úprava daně z nemovitosti může mít pozitivní efekt, že se trochu zchladí poptávka a je to víc o vlastnickém bydlení, a ne tolik o tom investiční. Třetím efektem je, že když daň z nemovitosti uděláte dobře, nezatěžujete tolik byty a domy, ale měli byste víc zatěžovat pozemky.
Hodně pozemků například v Praze a kolem Prahy někdo drží, může na nich stavět, ale nestaví. Když pozemky zatížíte, motivujete vlastník, aby tam buďto stavěli a nějak to zhodnotili, anebo pozemky prodali. Daň uvalená na pozemky má na to pozitivnější efekt i podle relativně pravicových ekonomických teorií.
Je to to, co by se mělo v dani z nemovitých věcí změnit?
Podle nejen mého názoru, ale i lidí jako je Libor Dušek a podobně, by se měly víc zdanit pozemky a pravděpodobně zkusit zatížit prázdné nemovitosti, kde nikdo nemá trvalé bydliště. Pak by se měl omezit přenos do nájmů tím, že se změní také daň z pronájmu. Dnes v ní často platí paradoxně menší daně a jste zvýhodněni, když máte krátké komerční pronájmy oproti těm dlouhodobým, což je prostě problém.
‚Stát má dost jiných možností.‘ Statutárním městům se nelíbí, že jim chce vláda snížit příjmy z daní
Číst článek
Třetí věc, ta je možná nejzásadnější, že dnes daň z nemovitosti vůbec není navázaná na cenu domu. Neplatí tedy, co jsem říkal: že když se vám zhodnotí nemovitost díky tomu, že obec investuje, tak vy neplatíte větší daň. Není tam provazba s cenou domu.
Zároveň z toho pramení problém, že relativně hodně na dani z nemovitosti platí chudí vlastníci nebo důchodci a podobně v chudých oblastech. Jejich nemovitost nelze využít pro žádný nájem a oni platí relativně hodně. Když to počítáme z jejich příjmů, chudí vlastníci platí mnohem větší část svých příjmů na nemovitosti než bohatí lidé, protože tam není provazba s cenou nemovitosti.
To je čtvrtá věc. Udělat větší provazbu s cenou nemovitosti. Potom, když se to udělá, můžeme na dani vybírat víc a nemít negativní účinky na trh s bydlením, možná i nějaké drobné pozitivní.
Jak by se měly rozdělovat finance krajům? Jak předělat klíč pro získávání peněz? A jak zamezit, aby se chudým krajům prostředky snižovaly? Poslechněte si celý rozhovor se sociologem Danielem Prokopem v přiloženém audiu v horní části článku.
